Die hedonische Methode basiert auf dem Vergleich von Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien unter Berücksichtigung objektbezogener Kriterien wie Lage, Ausstattung, Zustand und Umgebung.
Das Verfahren ist stark standardisiert und wird mithilfe statistischer Modelle und spezialisierter Computerprogramme durchgeführt. Die Qualität der Bewertung hängt wesentlich von der verfügbaren Datenbasis und der korrekten Dateneingabe ab.
Aufgrund der hohen Streuung der Resultate eignet sich die hedonische Methode in erster Linie für Hypothekenangebote von Banken, weniger für die präzise Bewertung einzelner Liegenschaften.
Verkehrswertmethode
Der Verkehrswert entspricht dem aktuellen Marktwert einer Liegenschaft unter Berücksichtigung von Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung bei normalen Marktverhältnissen.
Er wird durch ein Bewertungsgutachten ermittelt und zeigt den Kauf- oder Verkaufspreis, der zum Stichtag unter üblichen Bedingungen erzielt werden kann.
Der Verkehrswert ist eine Momentaufnahme und hängt stark von der Stabilität des Marktumfelds ab: In einem stabilen Markt bleibt er länger gültig, in einem dynamischen Umfeld kann er sich rasch verändern.
In speziellen Fällen, etwa bei rechtlichen Auseinandersetzungen, kann der Verkehrswert auch rückwirkend zu einem bestimmten Zeitpunkt bestimmt werden.
Realwertmethode
Der Realwert (Substanzwert) einer Immobilie ergibt sich aus den Baukosten eines vergleichbaren Neubaus, den Landkosten sowie den Baunebenkosten.
Zur Bestimmung des aktuellen Wertes wird von diesem theoretischen Neubauwert eine Wertminderung aufgrund von Alter und Zustand der Immobilie abgezogen.
Die Realwertmethode eignet sich besonders zur Bewertung von Einfamilienhäusern, wird aber auch für Mehrfamilienhäuser, Gewerbe- und Spezialliegenschaften (wie Schulhäuser oder öffentliche Gebäude) angewendet, für die kein aktiver Markt existiert.
Ertragswertmethode
Beim Ertragswertverfahren steht der potenzielle Mietzinsertrag einer Immobilie im Mittelpunkt.
Zunächst werden die erzielbaren Mietzinse ermittelt und den aktuellen Einnahmen gegenübergestellt.
Anschliessend wird ein Kapitalisierungssatz definiert, der Faktoren wie Hypothekarzinsen, Eigenkapitalkosten, Betriebskosten, Mietausfallrisiken und Rückstellungen für Sanierungen berücksichtigt.
Die Nettomieteinnahmen werden dann kapitalisiert, um den Barwert der Immobilie zu bestimmen, von dem eventuelle Wertminderungen aufgrund von Alter und Zustand abgezogen werden.
Der Ertragswert reagiert schnell auf Marktveränderungen bei Mieten und Zinssätzen und eignet sich besonders für die Bewertung von Mietliegenschaften, Geschäftshäusern und Gewerbeobjekten.
Für Einfamilienhäuser wird die Methode meist nur ergänzend angewendet, da der Mietmarkt in diesem Segment kleiner ist.
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