Der Erneuerungsfonds ist eines der wichtigsten Instrumente innerhalb einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, um den langfristigen Werterhalt einer Liegenschaft sicherzustellen. Er dient dazu, grössere Unterhalts- und Sanierungsmassnahmen finanziell abzufedern und Eigentümer vor unerwartet hohen Sonderbeiträgen zu schützen.
Trotz seiner grossen Bedeutung wird die Höhe der Einlage oft unterschätzt oder zu knapp bemessen. Dabei zeigt die Praxis deutlich: Eine vorausschauende Planung schafft Stabilität, Transparenz und finanzielle Sicherheit für die gesamte Gemeinschaft.
Was empfehlen Fachverbände?
Als Richtwert empfehlen sowohl der Hauseigentümerverband wie auch Fachorganisationen aus der Immobilienbranche eine jährliche Einlage von rund 0,25 Prozent des Gebäudeversicherungswertes. In der Praxis bewegt sich eine sinnvolle Einlage meist zwischen 0,2 und 0,3 Prozent pro Jahr.
Ziel ist es, den Erneuerungsfonds schrittweise aufzubauen, bis er einen Bestand von rund 5 Prozent des Versicherungswertes erreicht. Einige Fachleute empfehlen sogar Reserven von 6 bis 7 Prozent, insbesondere bei älteren Liegenschaften oder komplexeren Bauten.
Diese Beträge ermöglichen es, grössere Investitionen wie Fassadensanierungen, Dachersatz, Heizungsersatz oder Liftmodernisierungen ohne finanzielle Engpässe zu realisieren.
Warum ein gut geplanter Fonds so wichtig ist
Gebäude unterliegen einem natürlichen Alterungsprozess. Unabhängig davon, wie gut eine Liegenschaft gepflegt wird, kommen über die Jahre grössere Erneuerungen auf die Eigentümergemeinschaft zu.
Ein ausreichend gespiesener Erneuerungsfonds sorgt dafür, dass solche Investitionen langfristig geplant und fair auf alle Eigentümer verteilt werden können. Gleichzeitig verhindert er plötzliche Sonderbeiträge, die für viele Eigentümer finanziell belastend sein können.
Darüber hinaus stärkt ein solider Fonds auch die Attraktivität der Liegenschaft bei einem späteren Verkauf, da Käufer Wert auf gut unterhaltene Gebäude und stabile Rücklagen legen.
Steuerliche Aspekte – jetzt besonders relevant
Aktuell können Einlagen in den Erneuerungsfonds unter bestimmten Voraussetzungen als steuerabzugsfähige Liegenschaftskosten geltend gemacht werden. Diese Möglichkeit besteht voraussichtlich noch in den Jahren 2026 und 2027.
Ab dem 1. Januar 2028 ist im Zusammenhang mit der Abschaffung des Eigenmietwertes vorgesehen, dass solche Abzüge wegfallen. Das bedeutet, dass Einlagen künftig steuerlich nicht mehr berücksichtigt werden können.
Aus diesem Grund kann es für viele Eigentümergemeinschaften sinnvoll sein, in den kommenden Jahren bewusst höhere Einlagen zu beschliessen, um den Fonds gezielt aufzubauen und gleichzeitig noch von steuerlichen Vorteilen zu profitieren.
Praxisbeispiel aus einer Stockwerkeigentümergemeinschaft
Eine Gemeinschaft mit einem Gebäudeversicherungswert von 5 Millionen Franken legt jährlich 0,25 Prozent in den Erneuerungsfonds ein. Das entspricht 12’500 Franken pro Jahr. Nach zehn Jahren stehen bereits 125’000 Franken zur Verfügung, ohne Sonderbeiträge.
Wird der Fonds langfristig bis auf rund 5 Prozent aufgebaut, stehen 250’000 Franken bereit, um grössere Sanierungen geordnet zu finanzieren. Dies schafft Planungssicherheit und vermeidet finanzielle Überraschungen.
Fazit
Der Erneuerungsfonds ist kein optionales Sparinstrument, sondern ein zentrales Element einer verantwortungsvollen Immobilienbewirtschaftung. Richtwerte von 0,2 bis 0,3 Prozent des Versicherungswertes pro Jahr und ein Zielbestand von rund 5 Prozent bilden eine solide Grundlage für den langfristigen Werterhalt.
Gerade im Hinblick auf die kommenden steuerlichen Änderungen lohnt es sich für viele Stockwerkeigentümergemeinschaften, das Thema jetzt aktiv anzugehen und die Einlagen strategisch zu planen.
Die Bieri Verwaltungs AG unterstützt Eigentümergemeinschaften dabei, den Erneuerungsfonds realistisch zu bemessen, langfristige Unterhaltsplanungen zu erstellen und fundierte Entscheidungen für eine stabile finanzielle Zukunft der Liegenschaft zu treffen.
